广州二手买房经验杂谈
首发房观，转贴＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
值太平盛世，勿需弯弓射雕、扛枪抡炮，此乃吾辈幸事。然穗城自景涛元年始，地价飞涨，政令频出，各路房企诸侯纷纷祭起土地稀缺论、成本增加说，致楼价高企，房奴遍野，居大中城市，实属不易。新房，人所欲也，惜银包略嫌单薄，是故芸芸我辈广大刚需舍新房转投二手怀抱也。今鄙人受友所托，撰写此文，以期抛砖引玉，对欲购二手者有所帮助。
从大环境来看，个人谨慎看好08年奥运之前广州的楼价上升前景，除非发生一些不可意料的事件，如战争、金融风暴等。如果明年准备买房，趁早入市。至于奥运之后的涨跌预测，还是交给经济学者和”专家”们吧。
买二手楼，有直接和业主谈的，但可遇不可求。绝大部分通过中介，但我在网上看到很多朋友们视中介为洪水猛兽，其实没有必要。每个行业都有每个行业的游戏规则，吃差价吞定金狮子大开口当然不仁，但我们绝对可以避免。
初次接触中介，不要表现的太专业，如果你和这中介很熟，那又另当别论。中介行业，由于进入门槛比较低，他们的价值就是他们掌握的信息，保护好他们的生命线，特别是很有价值的笋盘是每个中介必须具备的素质。太过专业的人，中介可能会怀疑你是同行踩盘，而不肯带你去看好房子，转而把你带到另外一些垃圾盘，一来二去浪费了大把时间。中介可能会问你看过那些盘，你可以告诉他看过一些，但并不是太多。看过太多房子还没有买的人，中介会认为你太挑剔，要求太高，从而失去向你推销房子的动力。另外，把你的要求向中介讲清楚，注意目标价位不可离市场价太远，否则会被认为不是诚心买楼的人。那么，怎么才知道自己心目中的价位和市场价的差距呢？这就要平时多了解多看了，周边一手楼盘的价格，附近其它楼盘的价格，乃至整个城市的价格情况都需要有个大致的了解。很多情况下，第一次接触中介留下电话就行，因为可能不会有很好的盘拿来给你看，还也许看的不过是个租盘，中介借此了解你的真实需求。几个中介都有了你的电话之后，基本上就可以回家冲凉了，等中介给你打电话吧。
小贴士：中介门口贴的房屋信息、报纸、网站上的广告不可全信，但可以作为参考，他们花大力气做这些，很大程度上是为了吸引眼球。
以后可能会经常接到中介的电话，向你推荐他们的盘，电话里面先过滤一遍，觉得合适的盘，就可以约时间去看。看楼最好在白天，晚上光线不好，采光情况，周边环境，小区保养等可能看不真切。
关于朝向，除了南北对流的房子以外，以东南朝向最好，其次是南/西南朝向，需要注意的是，西北向不是最差的，最差的是北向。住朝北的房子，那以后一定是冬冷夏闷的了，西北起码还有下午的太阳可以晒进房间，广州阴冷潮湿的冬天，想一想有阳光是一件多么幸福多么惬意的享受~~~~（这是鄙人住了多年北向房间之后总结出来的，以后再买房绝对不买北向的了。）一般而言，好的户型起码应该具备的要素包括几个条件：户型方正；梁柱隐藏的好；无黑房黑厕；实用率高浪费少等。有的房子一进门头顶就是一个吊顶，这大多是为了掩饰一道横梁。。。另外，普通的建筑风水大家需要掌握一些常识，比如“一箭穿心”乃阳宅第一凶，主散财化水；大门正对楼梯口也是很忌讳的，已经住了此类的房子，想想办法可否化解。。至于和自己的八字合不合，那就研究一下易经吧。。。经过大堂、上电梯、走楼道的时候，留意一下公共设施的保养情况，好的物业管理，好的保养?晕镆档谋Ｖ翟鲋起了非常大的作用，嗯，这里有一个反面的例子，翠湖山庄。当年的豪宅盘，由于物业问题，二手价格一落千丈，最低的时候去到三千多，不过据说现在关系理顺了，价格也升了不少。如果业主也在现场，可以顺便了解一下情况，诸如楼龄、物管收费等。看了感觉好，可以告诉中介有点意思，但还需要考虑一下，指出一些问题如户型怎么怎么不合理，价格偏高了等等。当然这些话都是跟中介说的，不用跟业主当面说，中介的眼光比一般人要专业，这些问题他都心知肚明，提出来不过是让中介努力帮忙踩价的借口说辞。买房子切记不可表现的太着急，也不要流露出对某小区某单位强烈的购买欲望，所谓情急必乱，一旦给销售人员抓住你的心态，你就丧失了主动权。大致上，水鱼就是从这里开始的?br>
经过复看，确定要买的房子，需要了解该房产目前状况，记得亲自到房管局查一下，主要是查产权所有人信息以及是否抵押等，买房是一件大事，辛苦一点是有必要的。查册没问题后可以和中介谈价格了。如今税费深重，放盘业主大多采取实收政策，许多朋友一听未满五年唯恐避之不及，我想大可不必，羊毛出在羊身上，作为买房者，考虑的应该是实际总付出成本，房价低了税费稍微高一点又有什么关系呢？？？ 中介出于保护自己的目的，可能会让你付一部分诚意金，防止一旦与业主谈成你又不买了。这里我想提醒的是，看好自己的钱包，能不付则不付，实在要付，要尽可能的少。我见过只付50块诚意金的，呵呵。另外，付诚意金之前要把佣金讲清楚。否则到时候房价讲下来了而中介佣金不肯打折，买了觉得很亏，不买又损失了诚意金。嗯，这是不做水鱼第二步。
价格谈定后，接下来就是签订合同了。签合同这是个大学问。概括的说是保障三方权利和义务的均衡。我看过很多中介的格式合同，一般都会撇清自己的义务责任，而拥有诸多权利，并且要求签订合同即付全额佣金，或因任何原因买卖不成功均要收取佣金甚至没收定金等。因此，不做水鱼第三步，仔细看每一条合同条款，不满意的要求做出修改，以保障自己的利益。比如，签订合同之后，发生了地震，要买的房子倒塌了，难道还要去买吗？不买还要没收定金吗？显然这是没有道理的。关于付款进度，通常的做法是分三次付清，签订合同付定金，递件可付首期，按揭批下来过户后付清全款。这里仍然要提醒大家看好自己的钱包，不要傻乎乎的签了合同就一下子把佣金全部给完了，可以参照转名过户流程付进度分期支付。总而言之，银子多抓一天在手里，做大爷的日子就长一天。。。合同各式各样，不太熟悉的朋友建议找一个专业人士帮忙审查一下。至于办理按揭，这里面名堂也很多，不多说了。
再之后，估计等上个两个月，大家就可以收楼了。这里没什么好说的，在银行划帐过户时和原业主结清所有费用，如物管/水电/煤气等费用，查一下户口是否已迁出等等。
另外，大家不要把自己放在中介的对立面，人心都是肉长的。。。和中介处好关系能帮到你很多，一有笋盘立马就会告诉你。
最后祝大家买房顺利～～～～～～～～～～～～～
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