羊城楼市三大阵营分化 每平方米猛降1141元
自2007年10月黄金周出现了“成交滑坡”之后，广州楼市在一定程度上陷入了观望与降价、坚守价格等多种阵营，随着时间的推进，广州楼市的阵营分化越发严重。 去年的10月-12月，住宅成交的萎缩为基本面的行情，价格方面，整个市场出现分化较为明显。根据官方公布的最新数据显示，广州11月份房价每平方米猛降1141元，降幅高达9.9%.广州楼市也正处于“阵营”分化之中，买家认为，“现在市场上或媒体上众多的‘拐点’的争论也加剧了市场的分化”，买或不买，市场的观望情绪仍浓，发展商降与不降也逐渐分出两大阵营，自10月黄金周之后，市场呈现出多元结构。自10月26日到11月12日期间（能查到的阳光家缘数据），全市共成交一手、二手住宅共7115套住宅，平均每天有395套成交；其中一手住宅为2695套，面积309057平方米；二手住宅共成交4420套住宅。对此数据，专家认为，市场的刚性需求仍趋旺，关键在“观望”与“信贷政策”的松动情况。'Q7jzw2rq2L市场现象
[b] 第一阵营顺势而为，带头降价[/b] d W3\ `$b(B4x^
过了2007年10月之后，看到整个行情不同，某些楼盘及集团迅速作出反应，把降价作为“当务之急”，应该说，首批提出降价的楼盘均取得不错的效果。尤其是把买家的心理价位摸清楚之后，降价一步到位，使买家欣然入市。 XR(H0GZL6F:v f
在降价的这个大阵营中，记者发现，部分发展商还是很花心思的。
首先以全新推出的楼盘作为试点，定价策略在于把“虚有”的“心理预期价”抬高，公开发售时价格让买家十分惊喜，促成快速成交。
其次是推新组团的做法，把价格狠狠地直接降下来，“不顾任何后果”的，只为了快速回笼资金。这种发展商一般是后续开发力度大、企业的土地储备大，需要大量资金的支持，不想与市场“耗”着。!x%}|m%R5p
第三种情况，把精装修换“毛坯”交楼，眼看着原来的装修标准为2000元/平方米、3000元/平方米的，直接从售价中扣除，房价能不算降吗？这种做法非常普遍，也有部分买家比较受用，因为一般来说，大家都知道，所谓的装修标准一般都有点“夸大其辞”，当然如果业主按照同样的标准，单枪匹马去采购、装修的话，不一定能省下这笔钱；部分买家接受的原因还在于，广州很久没有这种毛坯房了，由自己来自主设计、装修，也是一件不错的事情。4h k(T*wY0J
第四种情况，针对已经开卖的项目，基本采用“分别对待、拉开差价”的做法。即是说，同个小区，不同楼宇或不同户型、不同朝向、不同面积的单位均价，拉开很大的差距，让有钱人、追求生活质量的人买贵的，让经济实力一般、追求住房的人买便宜的房。对此做法，资深的市场营销经理程小姐表示，“这种做法很正确，因为现在买家就两种情况，有钱人，观望情绪并不大，关键看产品看服务看环境；经济实力一般的买家，自住需求非常强烈，也非常实际，很在乎市场，对价格敏感，因此在同一个楼盘中有这样的对比之后，双方都能各得其所，各取所需。”e8BZFo/tnm Q
记者近日在踩盘过程中也发现，天河区诸多楼盘采用此招术，如1月5日公开发售的天河某楼盘，同一平层中，景观、朝向较差的单位挂牌价约2万元/平方米，而面积相仿、朝向景观好的单位挂牌价约3.2万元/平方米，两者差距之大令人震惊，但据称，两种户型的单位均销量不错。
相对来看，降价是市场的主流，但降价的幅度不同，现在的价位约回到去年7、8月份的广州楼价水平。ye/v _4tY\
但行内专家赵卓文认为，在今后几个月，有可能出现“越促销，越难销”的局面；因为广州的房价已处高位。2007年10月一手房均价已突破12000元/平方米。即使多打几个折，搞几个“暗降”，一手房仍然是“万元房”。“万元房”的买家绝不会是“缺房户”，他们的出发点是“买涨不买跌”。另外，“万元房”不是生活必需品，根据相关数据显示，广州平均100户人，已经有106套房子。广州缺的不是房子，缺的是投资机会。在楼价看跌的心理驱使下，广州楼市“有价无市”的危险已大增。
[b] 第二阵营坚守价格底线，顽强抵抗[/b]
从10月份至今，一直坚持原来的销售价格的楼盘，现在来看为数不多。如半山溪谷E墅、汇景新城、星河湾等广州指标性的楼盘至今仍坚持着。-WaH-N B5Men-o
市场人士认为，一般楼盘在没有资金压力的情况下，具备一定的景观资源优势或地理优势的情况下或有优异的高端客户基础的前提下，坚持价格底线有其道理。P&p tr l%z \3O
某不愿意透露姓名的销售经理表示，“尽管成交没有什么起色，但老板一直没有松口，主要是考虑不愁卖，一来不急于在此项目上回钱，二来小幅度的降价，对成交促动不大，三来如果要降到足以打动市场的价格时，又担心前面购买的买家有强烈的反应，所以还是坚持不降。”
[b] 第三阵营不断变化，降后反升[/b]
如果这段时间有到销售现场选房的买家应该也有所感觉，部分楼盘、部分单位已出现降后反升的迹象。N.B{ [N5bc
某些上市企业，在完成了2007年的年度销售任务之后，元旦后又是新的一年。在还没有年度销售任务的情况下、在市场已经出现缓慢回暖的情况下、在楼盘已经有一定的客户基础的前提下，部分楼盘已出现价格的回调，这种发展商基本以“折扣率”提高的做法实现。!]u [)l&I(^z
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[b] 2008年楼市继续“分化”[/b]drf Q!B Z@2}c
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示：“2008年是广州房地产多极分化年”。其认为，2008年广州楼市将有二个根本性转变：第一，由单一的商品供应方式向多渠道住房供应体系转变，将形成商品房、限价房、政府保障性住房（廉租房和经济适用房）同时面市的局面。第二，普通居民的购房置业观念将发生深刻改变，商品房所承载的功能也将随之改变。由于以上所述二个转变，2008年广州房地产将是一个多极分化年。商品房价格将不会呈现单边上扬或下降的态势，商品房价格将更多受制于产品属性、市场供求关系和政府行为的影响。因此，总体来说，2008年广州楼市将有喜有忧、有升有降、有赚有赔。考虑到双特困户住户将全部被解决，2008年的广州楼市将如2007年一样，没有悲情，只有利益的博弈。7h;h,S7y3l
广州新城市投资控股集团董事长曹志伟分析：《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》对房地产行业带来的影响时表示，“央行和银监会逐步收紧房企的银行融资会加快房企的洗牌。一些自有资金比例较小的中小企业，甚至一些这两年‘圈地’摊子过大的大型房企的日子在2008年会难过一些，也促使房价和地价有下调空间，达到国家短期调控房价的目的。但是长远来讲，会使市场逐渐走向垄断，2-3年后部分地区就会出现垄断的市场价格，届时政府调控就更难了。”
专题策划/撰文：本报记者 肖阳
买家招数
[b] 抄底入市多方比较[/b]w/R8l.eV6x}1af,Z l
在买家中，也出现了阵营分化的情况。从近期销售的情况来看，部分楼盘的确出现逆市飘红的局面，尤其是在限价房开售的同时，买家踊跃购入商品房，的确能说明问题。
从市场反应来看，销售良好的基本是定价精准、大社区、旧业主换房或成功介绍新业主的比例大。如万科金色系列的销售、岭南新世界“倚湾园”等成为行业销售先锋的代表。O#}9r @y7y6p
[b] 第一阵营抄底入市[/b]
广州买家的理智除了对选房专业之外，还体现在对价格的把握上。记者曾采访一位近日购房的朱先生，以单价约9000元/平方米的价格购买了天河翠拥华庭峰尚，其认为，“天河区这个价格应该是底线了，如果再低，市场就不正常了。”p.u/u qr x2n
珠江新城粤海广州丽江花园元旦期间的销售也颇能说明问题，在此推出的A5栋毛坯交付物业中，有少量单位为1.38万元/平方米起价，这个价格相对珠江新城3万-4万元/平方米来说，的确是值得买家排队进场“抄底”的。
相同区域相同板块中，珠江新城的某些楼盘现售价约为2.3万/平方米-3万/平方米之间，相比之下，以前的同地段楼盘基本保持2000元/平方米的价格差别已经很了不起了，现在的价差动辄上万元/平方米，可见市场的选择面更大。
[b] 第二阵营多方比较，讨价还价[/b]
某楼盘现场销售经理邓小姐告诉记者，“现在的买家一进场只要发现有打折的，不管如何，先要来一番比较，以前的买家基本上还是‘同等对待’，江景楼盘与江景楼盘比较，现在是听到的、看到的，都拿来比较一番，比如会跟我们销售人员讲‘别人都送70年管理费，你们怎么没有。’据介绍，销售人员对于这种客户也是有办法的，根据分析，”这种买家的购买欲望是很强烈的，基本上晓之以情、动之以礼，基本上就差那么临门一脚就可以成交了。“a$tP@!e5Q7J)][
[b] 第三阵营扛着，赌明天更降[/b]Cy G9kd9j'f.[1q j[
这种买家基本上是没有任何心理价位和心理底线的，因此仍处于观望期，用行内人的话来形容是“慢条斯理型”的，今天来看，明天还来看，就是不出手，尤其是看到某些心仪楼盘或降价很狠的单位之后，更是赌其明天还会再有大幅度的下降空间。
销售人员谢先生表示，“这部分人群的心态是最难捉摸的，主要是他们对购房的欲望不强、不着急，更为严重的是缺乏一个心理底线之后，就算降价了还要再等，因此难以成交。”
碰撞
[b] 卖家买家阵营分化各取所需[/b]5D-[V,M$Jr7z#f2X
观点1 部分发展商称，“应该从限价房这件事情上学习点什么，受点启发。一种观点认为，从近期销售情况好的楼盘定价分析，基本价位及买家接受的心理价位也已出现了分化，如天河区可接受价位在1万元/平方米-1.5万元/平方米之间；金沙洲的洋房可接受价位约6000-8000元/平方米；番禺等区域的普通洋房价位约7000元/平方米-8000元/平方米。
观点2 相对部分楼盘销售飘红、相对首批推出843套限价房却引来8000多家庭与个人申购的局面。另外，“限价房的价格基本为6000-6500元/平方米”已经引来买家如潮，说明市场对6000多元/平方米的价格非常接受，且首次置业的群体非常多，尤其是家庭群体；说明整个市场可待发掘的有购房需求的潜在客户数量可观。~2A G m?m$U,s l
观点3 除了上述的买家与卖家之间的阵营分化之外，还有来自由于产品类属不同而带来的买家群体之分化。7o;o%gby }|
自去年以来，广州楼市逐渐形成了廉租房、新社区、限价房、商品房等四个类别，此举大大增加了买家的选择面，限制了户型面积及总价，将可逐渐形成良性的住房梯级消费。
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